売却で利益が出た場合と損失が出た場合
売却によって、必ず利益か損失のどちらかが発生します。
【利益が出た場合】
利益は一般的に買った時よりも高く売れる場合に発生し、損失は買った時より安く売れた場合に発生します。正確には経費計算や減価償却費等が関わるため、ケースバイケースで損益分岐点の変動があります。
利益に対しては譲渡所得税という税金が発生します。
売った年の1月1日において所有期間が5年以下の場合で39.63%（短期譲渡）、5年越えの場合で20.315%（長期譲渡）となります。
マイホームのご売却においては利益が3000万円までの場合は、特別控除を利用することによって税金を減額、免税とすることが可能ですが、買い替え先で住宅ローンを組まれる場合は住宅ローン控除と併用ができないため選択適用が必要となります。
この他、10年越えで所有していたマイホームの売却の場合は3000万円控除と併用して売却金額の6000万円までは14.21%とする特例も受けることが可能です。特例の適用を受けるには条件がありますので、不動産屋さんや国税局電話センター、税理士さん等に確認をしながら進めて行きましょう。
【損失が出た場合】
損失が出た場合について、長期譲渡であれば一定条件を満たすことによって損失額を翌年以降の給与所得等と相殺することができます。（居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除）
この他、売却した金額が既存のローン残債を下回った場合（残債割れ）の場合には、残債割れした金額を同様に翌年以降の給与所得等と相殺することができます。（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除）
また、譲渡損失の損益通算および繰越控除は、買い替えた先の住宅ローン控除と併用が可能です。
譲渡損失の繰越控除も適用を受けるにあたって条件がありますので不動産屋さんや国税局電話センター、税理士さん等に確認をしながら進めて行きましょう。
